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Mercado inmobiliario industrial: evaluar y comparar alternativas

 |   12 de julio del 2021


Por: Mauro Sperperato.

Santiago Isern, Broker industrial  de Cushman & Wakefield, dialogó con Énfasis Logística Sudamérica sobre la actualidad del mercado inmobiliario industria.

Mauro Sperperato: ¿Qué visión tiene C&W sobre el mercado en Buenos Aires en lo que va del 2021?

Santiago Isern: El primer trimestre del año continúa atravesado por el escenario de pandemia, se presenta como oportunidad para las operaciones de e-commerce. La apertura de comercios dio lugar una mayor tracción en el nivel de consumo al inicio del 2021, sin embargo, el incremento de casos por COVID-19, puso en alarma al sector.

El mercado comienza a mostrar signos de recuperación con una tasa de vacancia que, luego de dos años de crecimiento, desciende de 18,3  a 16,6  por ciento, lo que marca por primera vez luego de varios períodos consecutivos de aumento de vacancia una disminución de espacios disponibles. O sea un marcado descenso se produjo en lo que denominamos 1er anillo, observando ahí una caída del 50 por ciento de los espacios libres, ocupación producto de la necesidad de espacios de almacenaje, para la última milla.

M.S: ¿Cuál es la tendencia hoy en referencia a los valores de alquileres?

S.I: El precio de alquiler pedido se mantiene estable respecto al trimestre anterior, en dólares 5,2/m² equivalentes a pesos argentinos 502 m² y mostrando una apreciación en moneda local del 6,1 por ciento en 3 meses producto de la depreciación del peso argentino y la estabilidad del alquiler pedido en dólares.

M.S: En referencia a la inversión en m2, ¿en qué etapa están las obras?

S.I: Para el próximo trimestre se espera la finalización de 60.228 m², que actualmente están en construcción, de los cuales el 80 por ciento entrará pre alquilado sumando absorción positiva al mercado y conteniendo la tasa de vacancia. A su vez, el 61 por ciento de la superficie restante en construcción debería entrar para el último trimestre del año, agotando la superficie en obra.

Como proyecto estrella para este 2021, aparecen 70.000 m2 sobre Camino del Buen Ayre a 10 kilómetros de Panamericana, que creo será de los mejores centros logísticos multi -cliente que tendrá nuestro mercado.

M.S: Según pueden observar ¿existe alguna tendencia sobre el pedido de m2?

S.I: El tramo de última milla sigue mostrándose como el sector más atractivo para invertir, con una vacancia de 11,7 por ciento (la más baja del mercado) y con un precio de alquiler pedido de dólares 5,9/m², dentro de lo más elevado del mercado.

M.S: ¿Qué diferencia existe entre un depósito de última milla del resto? y ¿cuáles son sus  características?

S.I: Los depósitos de última milla cumplen la función de almacenar mercadería antes de ser entregada al destino final. Por esto es que deben estar próximos a los centros urbanos de consumo, sobre avenidas o vías rápidas de acceso, y con entrada, salida y estacionamiento para vehículos de pequeño porte. Son bienvenidas todas las instalaciones que hacen a la seguridad y eficiencia del depósito (detección y extinción de incendios, cámaras, luces led entre otras)

M.S: ¿Hay inversiones previstas para el mercado en la última milla?

S.I: Pese a estos indicadores, en la actualidad no presenta superficie en construcción, siendo un llamado de atención para los desarrolladores del negocio que busquen posicionarse de cara a los próximos años. Lo que si existe y es una situación que se presenta  en mercados más desarrollados es la reconversión de espacios industriales o fabriles que quedaron bien ubicados y no operan. Son reconvertidos en depósitos multi clientes para la última milla.

M.S: Una pregunta habitual es ¿cuánto más caro es alquilar en un parque logístico respecto a un deposito aislado?

S.I: No siempre es más caro si se considera todos los costos, las expensas cubren muchos rubros que hoy pesan e inicialmente no se ven cuando se analiza sólo $/m2. Creo que se está acercando el fin de los depósitos stand alone, salvo que tengas una operación suficientemente grande para que sea eficiente, caso contrario no tiene sentido alquilar un depósito aislado.

M.S: Normalmente, en la comparación de 2 o 3 alternativas finales ¿cómo se define la opción más favorable?

S.I: Es muy común que sea por valor /m2 o por alguna variable subjetiva. Entendiendo esto como una oportunidad, hemos incorporado un servicio “SCOR”, que es innovador en el mercado. Brindamos a nuestros clientes una evaluación comparativa de las alternativas finalistas. SCOR contempla un set de variables y criterios evaluados a medida de cada caso que facilitan la comparativa y mejora los resultados para la toma de decisión. Buscamos que nuestros clientes tomen la decisión con la mayor cantidad de información disponible.

(*)Director de SINAPSYS Logística y Coaching.

Nota publicada en RevistA Énfasis Sudamérica edición junio 2021. Ingresá aqui.

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