Con la moderación de Alejandro Leiras, director de Capacitación de ARLOG, disertaron Alejandro Badino, gerente general de Colliers International Argentina; José Ignacio Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield, y Eduardo Munitz, gerente Comercial Real Estate de Andreani Desarrollos Inmobiliarios.
Badino se refirió al estudio que realiza Colliers en el que analiza los movimientos de la oferta, la demanda y los precios de los centros logísticos durante el primer semestre del 2020. En este sentido señaló que “el inventario continúa con un total de 1.905.332 metros cuadrados, siendo este fenómeno contrario al comportamiento observado desde el 2018, que evidenciaba un continuo crecimiento del inventario. En el último año creció sólo un 4 por ciento versus el anterior, que había tenido un crecimiento del 11 por ciento”.
La disponibilidad de superficie en alquiler, según el especialista, es de 307.775 metros cuadrados, un 47 por ciento mayor que el período previo, ubicándose la tasa de vacancia en 16 por ciento, con un aumento de 5 puntos porcentuales con respecto al segundo semestre del año pasado. Esta tasa de vacancia aumentó un 27 por ciento desde el último semestre, cuando había registrado un 12 por ciento. Con relación a los precios, el gerente de Colliers indicó que durante el primer semestre, el valor de Asking Rent del mercado promedió los 5,08 dólares por metro cuadrado. “Se percibe una continuidad del descenso generalizado de los precios, de un 9 por ciento con respecto al período anterior y del 13 por ciento interanual, evidenciando una baja de valores desde el 2018”, sostuvo.
En cuanto a la demanda durante el período analizado, la absorción mostró valores netos negativos de 98.518 metros cuadrados y no se registró el ingreso de nuevos metros cuadrados, fenómeno contrario a la tendencia observada desde el 2018. En el primer semestre del año pasado, había sido positiva, con 71.741 metros cuadrados.
A modo de conclusión expresó: “El resultado que nos muestra nuestro mercado tiene que ver más con la problemática argentina que con la pandemia en sí. El incremento de la vacancia y la disminución de precios no resultan una sorpresa, pero es esperable un cambio de tendencia en el mercado, al menos en el comportamiento de los centros logísticos, una vez superada esta compleja etapa que golpeó fuertemente a todos los sectores”.
El impacto de la pandemia
Luego fue el turno de Viñas, quien aludió a la encuesta realizada por Cushman & Wakefield entre unas 50.000 personas en todo el mundo. El relevamiento asegura que las experiencias vividas antes y durante la pandemia dejaron algunas lecciones y proyecciones importantes. Entre ellas: se puede ser productivo desde cualquier lugar; se impone la flexibilidad laboral, y que las oficinas serán parte del nuevo ecosistema. El lugar de trabajo incluirá varias ubicaciones y experiencias que fomentarán la cultura, la productividad y el bienestar.
Por otra parte, el informe señaló nuevos requerimientos que deberán tener en cuenta las empresas en este contexto. Entre ellas, la reducción de las superficies que ocupan, porque muchos de los empleados van a trabajar home office o serán rotativos. Además, indicó que los propietarios deben analizar la ubicación de las empresas inquilinas dentro de los edificios.
Otros puntos que mencionó son la adaptabilidad de los edificios y la tecnología para que quienes no están en la oficina se enteren de lo que ocurre dentro de ella. También destacó la importancia de focalizarse en la experiencia del inquilino: “No sólo necesita un espacio para trabajar sino también contar con un auditorio, comedor, programas de bienestar y una infraestructura segura de cara a la pandemia”.
También se refirió a la necesidad de facilitar la movilidad de los ocupantes: “Ahora se trata de reducir al máximo el transporte público, así que se deben requerir espacios para guardar vehículos privados, bicicletas y motos, además de ofrecer servicios de chárter para los empleados”.
Para finalizar el encuentro virtual, Munitz se explayó sobre cómo afectó la pandemia la demanda de infraestructura y cómo modificó la logística. “La cuarentena obligó a muchas empresas a cambiar su forma de trabajo, lo que representó una oportunidad para los centros logísticos. Muchas empresas que no tenían desarrollado el canal digital de venta entendieron que debían alinearse, y esto generó consultas por la oferta de nuestro centro logístico. Debimos ser flexibles y dinámicos, y lidiar con las realidades de cada provincia. Lo que termino sucediendo es que el volumen explotó”.
De acuerdo con su visión, la logística se transformó en un ámbito sumamente desafiante: “Hay una revalorización de todo este proceso y un crecimiento de todos sus actores. La logística se convirtió en un proceso clave para la comercialización de productos. Se viene un nuevo modelo de almacén, ya que los grandes demandantes de muchos metros ya no se van a concentrar en un solo lugar”.
En virtud de esos cambios, de acuerdo con el ejecutivo, la capacidad de adaptación es clave. “Ahora nos estamos vinculando con concentradores de tierras, red de parques y que todos tengamos una posibilidad cierta de seguir sosteniendo el negocio con menores costos”, concluyó el directivo de Andreani.
